موكلي اشترى أرض واتسجلت باسم مشتري تاني
الموكل بتاعي راجل كبير في السن عايش بره مصر. من حوالي سنة ونص، اشترى قطعة أرض مساحتها ٥٠٠ متر في منطقة جديدة بهدف الاستثمار.
اشترى الأرض من المالك الأصلي مباشرة، وكتبوا عقد بيع ابتدائي بتاريخ ١ مارس ٢٠٢٤. موكلي دفع ٩٠٪ من تمن الأرض بموجب تحويلات بنكية موثقة، واتفقوا إن الـ ١٠٪ الباقية هتتدفع عند التسجيل النهائي في الشهر العقاري.
بعد ما كتب العقد، موكلي استلم الأرض وعمل حواليها سور صغير وبوابة حديد، يعني حاز الأرض حيازة كاملة وهادئة ومحدش اعترضله.
وللأسف، وبسبب ثقته الزائدة وعدم خبرته، مطمعش في إجراءات دعوى صحة ونفاذ العقد والتسجيل فورًا، واكتفى بالعقد الابتدائي والحيازة الفعلية.
من شهرين، موكلي قرر يبدأ إجراءات التسجيل النهائي، فجالي المكتب وطلب مني أبدأ في رفع دعوى صحة ونفاذ.
أول خطوة عملتها كانت استخراج شهادة تصرفات عقارية من الشهر العقاري عشان نتأكد من حالة الأرض قبل رفع الدعوى. هنا كانت المفاجأة الصادمة.
اكتشفت إن نفس قطعة الأرض تم بيعها مرة تانية من المالك الأصلي لشخص آخر. البيع التاني ده تم بعقد ابتدائي بتاريخ ١ يونيو ٢٠٢٤،
أي بعد عقد موكلي بتلات شهور. والمصيبة الأكبر إن المشتري التاني ده رفع دعوى صحة ونفاذ فورًا، وحصل على حكم سريع جدًا، وقام بتسجيل الحكم ده في الشهر العقاري.
يعني الأرض حاليًا وبشكل رسمي وقانوني مسجلة باسم المشتري التاني ده.
لما واجهنا المالك الأصلي بالأمر، بدأ يتهرب ويختفي ومش بيرد على تليفوناته. من الواضح إنه نصاب وباع الأرض مرتين.
أنا دلوقتي في ورطة قانونية حقيقية. معايا موكل معاه عقد بيع تاريخه أقدم، ومعاه إثباتات سداد ٩٠٪ من الثمن، والأهم إن حيازته للأرض فعلية ومستمرة.
لكن في مواجهته خصم معاه عقد مسجل في الشهر العقاري، والقاعدة القانونية اللي كلنا عارفينها بتقول إن الأفضلية بالتسجيل وليس بأسبقية التاريخ.
المشتري التاني لما حاولنا نكلمه، ادعى إنه اشترى الأرض بحسن نية وميعرفش أي حاجة عن البيعة الأولى، لكن فيه شوية تفاصيل تخليني أشك في كلامه،
زي إن الثمن المكتوب في عقده أقل من سعر السوق، وإنه سجل العقد بسرعة غير طبيعية.
ما هي الدعوى القضائية الصحيحة التي يجب رفعها في هذا الموقف؟ هل هي دعوى بطلان العقد المسجل، أم دعوى عدم نفاذ تصرف، أم دعوى استحقاق؟ وما هو السند القانوني الأقوى الذي يمكن أن أرتكز عليه في مواجهة قاعدة أسبقية التسجيل؟